Los pobres son distintos

¿Por qué los ricos se compran sus casas fabricadas por el sector privado y los pobres tienen que comprar las casas que fabrica el Estado (como estas torres que Néstor inaugura hoy con Capitanich)? La respuesta sencilla es que tienen menos dinero. Pero sabemos que es una respuesta falsa. Perfectamente podría el Estado subsidiar créditos a viviendas para personas de bajos recursos. Me cuentan que en Chile el sistema funciona hace treinta años del mismo modo, aproximadamente: la persona junta 1000 dólares; el Estado le da 20.000 dólares para comprar/construir una casa; el banco pone otros 20.000 dólares, a una tasa razonable porque el colateral (el activo que respalda al crédito, y que puede ser rematado en caso de no pago) es de 41.000 dólares. Obviamente se arma un mercado de desarrolladores que compiten por precio y calidad para atraer compradores por sus casas.

Ya me veo venir los argumentos en contra: ¡los desarrolladores van a cagar a los pobres! ¡las casas del Estado son más baratas! Primer contraargumento: si las personas buscan su propio beneficio, lo más probable es que el Estado sea bastante caro/ineficiente construyendo casas –a nadie le importa demasiado si salen carísimas, y si son malísimas tampoco hay mucho que hacerle– en comparación con un mercado de desarrolladores que compiten entre sí. Si no creés este contra-argumento, ¿por qué estás a favor de que la construcción para ricos sea privada y la construcción para pobres sea estatal? Ah, ya sé: “los pobres son distintos/más tontos/tienen menos información”.

Los ladrillos son un stock market

Pequeño diálogo, quizás más ilustrativo que mi larguísimo post transochado, para explicar por qué el mercado inmobiliario tiene que analizarse como un stock –oferta inelástica igual a la cantidad existente, demanda dependiente de flujos futuros– y no como un flujo. (Los economistas que leen esta página pensarán “qué obviedad” y seguirán analizando el mercado de cambios, que es lo mismo, como un mercado de flujos, y reptitiendo cosas como: “entran dólares, baja el tipo de cambio”):

Matías dijo:

Si te ofrecen un peso por tu departamento, ¿lo vendés? ¿Y si te ofrecen tres millones de dólares? Entonces la oferta no es perfectamente inelástica. Si bien es un stock, los oferentes pueden decidir si lo ponen a la venta o no; no necesariamente se ofrece todo el stock.

Lucas dijo:

A un peso demando mi departamento; a tres millones de dólares no lo demando. La diferencia no es sólo semántica: analizarlo como un flujo cuyo equilibrio es la cantidad de transacciones lleva a conclusiones equivocadas. Imaginate que cada mes hay mil transacciones de compraventa. E imaginate que de repente vienen mil inmigrantes que quieren comprar. Con el análisis de flujos, “se duplicó la demanda”, con lo cual debería haber un gran aumento en los precios. Sin embargo, los precios casi no se van a mover. Mil es mucho al lado de mil pero no es nada al lado del millón de propiedades que hay. Por eso el análisis tiene que ser de stock.

 

¿Conviene vender tu depto?

Es la pregunta que le hago a todos los que decían que era obvio que se acababa la convertibilidad: ¿vendiste tu departamento?

Esto a raíz de un informativo post de los Economistas Seriales sobre el mercado inmobiliario en Buenos Aires. El gráfico que despierta mi pregunta está acá:

metrocuadrado

La respuesta probablemente es: sí, conviene. La pregunta es qué hacés con el dinero. La respuesta es que no sabés muy bien, que cualquier inversión de bajísimo riesgo hoy te da muy poca rentabilidad; en realidad, si el riesgo es cero, la rentabilidad es cero. La pregunta entonces es: ¿te conviene vender tu departamento?

Quiero decir: estos precios tienen algo que ver con la baja tasa de interés mundial, como sugiere el post. Y, como surge del análisis que sigue, de la apreciación cambiaria.

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