Los ladrillos son un stock market

En todos los esquemas hay transacciones porque no siempre querés vivir en la misma casa, etc. Pero no quiere decir que el precio cambie.

Un equilibrio es una asignación de metros cuadrados que maximiza la utilidad de los agentes. Por lo tanto, todos están conformes con la cantidad de metros cuadrados que tienen (simplifiquemos asumiendo que todos los m2 son iguales).

Sin pérdida de generalidad, supongoamos que a los precios actuales cada tipo nuevo demanda 50 m2. Si vienen mil tipos nuevos, la demanda casi ni se mueve: van a demandar 50000 m2 más sobre un total de “millones” de m2 que se están demandando en la ciudad. Como en el corto plazo hay una cantidad fija de m2, la cantidad de equilibrio no se mueve y solo suben los precios (poco, porque la demanda apenas se movió). Y sigue habiendo la misma cantidad de escrituras que antes.

Y corrijo el comentario anterior. Acá las escrituras son cambios en la cantidad demandada, no la cantidad demandada per se. Entonces queda claro que en un equilibrio (estático) las escrituras son cero.

Creo que con ésto me autocontesté a lo que apuntabas: cambios en la cantidad de escrituras no explican nada. En particular, tanto la construcción de un complejo de viviendas como el derrumbe de una torre hacen aumentar el número de escrituras.

de hecho, creo que la lectura de que la caida de las cantidades transadas debe interpretarse como aumento de la demanda esta explicito en el post. bah, no tan explicito. Esta medio criptico acá:

“Mayores precios con menores cantidades es, en cualquier mercado, señal de retracción de la oferta. Ahora bien, téngase en cuenta que el mercado inmobiliario es particular en el sentido de que no sólo es un inmueble un bien de capital que genera un flujo de ingresos (en forma de alquileres no pagados si uno vive y cobrados si uno alquila a terceros) sino que también es una reserva de valor. En un país de inversión relativamente no sofistica, los inmuebles, como el dólar, son vistos como la inversión “libre de riesgo”.

La decisión de no vender el bien (lo cual hace caer la oferta) es, al mismo tiempo, una decisión de demandar ambos servicios. ”

ok, muy criptico. i plead guilty

Aun después de tu aclaración, la frase “La decisión de no vender el bien (lo cual hace caer la oferta)” sigue insistiendo en que la “oferta” relevante en el mercado es la de las unidades con cartelito de venta. Como disminuyen esas cantidades, parece decir el argumento, sube el precio. Y no es así. Creo que ya se entendió pero lo repito: en un análisis normal de oferta y demanda, una caída de un 50% en la oferta podría llevarte a una suba del 50% en el precio (por ejemplo, si la oferta es inelástica al precio y la demanda tiene elasticidad uno). Sin embargo, eso no ocurre en el mercado inmobiliario. La oferta que nos interesa, esto es, aquella que junto a la demanda determina el precio de equilibrio, no es la cantidad de casas con cartelitos de venta.

“Mi” modelo explica precios, pero no cantidades transadas. ¿De qué dependen? Pensando en voz alta: cada año tenemos como vendedores: (V1) dueños que quieren cambiarse a otra casa; (V2) dueños que mueren o emigran o quieren hacerse inquilinos; (V3) inversores que quieren vender sus propiedades; y como compradores: (C1) dueños que quieren mudarse; (C2) nuevos dueños; (C3) inversores que quieren comprar propiedades. Diría que la cantidad de transacciones depende de:

min[(v1+v2+v3),(c1+c2+c3)]

es decir: cuando las propiedades “te la sacan de las manos” lo que determina las cantidades transadas es la que ofrecen los vendedores, porque no hay más que esas; cuando “no se vende nada” lo que determina la cantidad de escrituras es la que buscan los compradores.

Ya que v1=c1 podemos sacar dos de los seis términos. V2 es bastante estable, así que no podrá explicar los cambios. El nudo está en los inversores (V3, C3) y los nuevos dueños (C2), todos ellos sensibles a las condiciones macro. Y acá viene una peculiaridad: cuando V3 es alto (los inversores se quieren sacar de encima sus propiedades) C3 debería ser bajo (pocos inversores quieren entrar) porque las motivaciones son similares. Y viceversa: cuando los inversores quieren “entrar”, los que están adentro no quieren “salir”. Supongamos -aunque no es obvio- que con la macro a favor –tasas bajas, alta riqueza esperada– ocurre esto último: muchos quieren invertir en propiedades, y por el mismo motivo los que ya tienen inversiones querrán mantenerlas. Curiosamente, lo que deberíamos ver es que las cantidades que se ofrecen van a bajar –se reduce V3– y las que se buscan van a subir –porque sube c3 y porque seguramente también está aumentando C2, los nuevos dueños que quieren adquirir propiedades.

Nice. ¿No es más o menos lo que dice Elemaco que está pasando ahora?

¡Mi Reino, mi Reino por un caballo! sigan con el chiquitaje…

laj, “gracias doña tota” aparece hoy en el monumental?????