¿Conviene vender tu depto?
Es la pregunta que le hago a todos los que decían que era obvio que se acababa la convertibilidad: ¿vendiste tu departamento?
Esto a raíz de un informativo post de los Economistas Seriales sobre el mercado inmobiliario en Buenos Aires. El gráfico que despierta mi pregunta está acá:
La respuesta probablemente es: sí, conviene. La pregunta es qué hacés con el dinero. La respuesta es que no sabés muy bien, que cualquier inversión de bajísimo riesgo hoy te da muy poca rentabilidad; en realidad, si el riesgo es cero, la rentabilidad es cero. La pregunta entonces es: ¿te conviene vender tu departamento?
Quiero decir: estos precios tienen algo que ver con la baja tasa de interés mundial, como sugiere el post. Y, como surge del análisis que sigue, de la apreciación cambiaria.
Un disenso parcial, aunque podría redirigir a Wikipedia: lo que lamento es que los economistas más brillantes de la blogósfera analicen con la oferta y demanda por flujos el mercado de un stock. La “oferta” de casas, lo que pesa sobre el mercado, no es sólo lo que “está en oferta”. La oferta inmobiliaria es totalmente inelástica e igual al stock inmobiliario de la ciudad, salvo por una pequeña inclinación que empieza a partir del precio en el que vale la pena construir. Por lo tanto, nunca puede atribuirse un aumento de precios a una caída de la oferta: la oferta no puede disminuir. Sí podría ocurrir, keynesianamente, que el precio no estuviese exactamente en su equilibrio y allí sí existiera un desfasaje entre compradores y vendedores y por lo tanto menos operaciones.
La demanda tiene la inclinación típica (a más precio, menos compro) y el precio de equilibrio debería ser el que iguala al valor presente del flujo de servicios habitacionales (o alquiler) desde ahora hasta que la casa no sirva más, descontados por la tasa de interés relevante. Si el precio fuera mucho mayor a ese, a todo el mundo le convendría vender y alquilar un depto idéntico, y los precios bajarían. Si fuera menor, a los inversores inmobiliarios les convendría comprar, y los precios subirían.
Como el valor de los “servicios habitacionales futuros”, aka alquileres, depende de nuestra riqueza esperada para el futuro, cualquier aumento del valor percibido de nuestra riqueza en dólares dará lugar a un aumento de los precios de las casas medidos en dólares. Y cualquier caída en el riesgo país hará subir los precios, porque la “tasa de interés relevante” ha bajado. Todos los cambios en los precios pueden explicarse así: boom de los 70s, boom de los 90s, crisis de los 80s, crisis de 2002. En este nuevo episodio de apreciación cambiaria –y, sobre todo: en la realización de que será algo profundo y/o prolongado– no deberíamos sorprendernos que siga la suba de precios.
[Algunas particularidades de nuestro ispa: (1) es posible que el retorno que se le pide al mercado inmobiliario ("tasas de interés relevante") respecto a por ejemplo el bono público sea menor que en otros países, donde se confía más en el bono que en los ladrillos; por otro lado, (2) la tasa de nuestro bono público es más alta, somos un país más riesgoso y siempre la alternativa es el colchón, de modo que por más refugio que sea el ladrillo, la tasa de retorno que le pedimos al departamento argentino no debe ser menor a la que le piden los americanos a su real estate. En otras palabras: para mismo valor esperado de los alquileres, nuestras casas no valen más que las yanquis].
[Otra particularidad: cuando la demanda cae y lleva el precio a un nivel debajo del costo de construir, la construcción debería caer a *cero*, salvo que esto es lo macro y hay micro, como que quizás me quiero hacer mi casita y que no me jodan porque no quiero comprar otra usada; cuando está por encima, hay un boom imparable: es negocio construir, y la entrada de nuevos jugadores no agota el negocio mientras no suban los salarios, lo cual no ocurre si tenés un mercado de trabajo de inmigración, como el nuestro. Esto puede ayudar a explicar el carácter extremadamente cíclico de la construcción, fenómeno mundial pero acaso más intenso aquí].
* * *
Lo peor es que este mismo razonamiento que atribuye cambios en los precios de un stock a variaciones en las cantidades transadas es muy habitual en esta provincia cuando se habla de valor del peso –es decir, del dólar–, otro stock. Lo cual lleva a enormes confusiones.
* * *
Entonces: ¿vendo o no? Mi impresión: de acá a dos años el riesgo país va a ser más bajo y el nivel de precios en dólares más alto. Buena parte de esa expectativa está incorporada ya en los precios, pero no creo que toda. No me parece obvio que esta enorme suba de precios sea una burbuja: es, sencillamente, que nos creemos mucho más ricos de lo que nos creíamos hace unos años. Y probablemente lo somos.
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Lucas Llach
Rosarino, soñó con ser futbolista profesional pero padeció el destino de ser economista. Sus intereses giran en torno a la economía, la historia económica y las políticas públicas. Sobre esos temas enseña en la Universidad Torcuato Di Tella
06.09.2010
9:57 am
A simple vista, lo que mencionás sobre flujos y stocks es correcto, pero a lo mejor hay que considerar ( por lo menos en los departamentos en CABA) que la oferta sí es variable, porque hay un stock de propiedades que según la situación se alquilan o se ponen a la venta.
06.09.2010
10:28 am
La trampa de liquidez no existe, lo que hay que hacer ya que el precio es subjetivo ,es aprovechar los altos valores y eliminar las malas inversiones…siempre hay un roto para un descosido….pregunta¿sólo hablamos de un tipo de propiedad… de Fisherton,Barrio Norte y Belgrano? hay un mundo allá fuera de esos lugares ,no sé si lo saben
06.09.2010
10:50 am
Los suecos se van a arrepentir toda la vida haberle dado el premio a semejante imbécil.
06.09.2010
12:37 pm
Dice base 1997=100 pero el 97 pasa cerca de 150. Se corrieron los ejes?
06.09.2010
2:01 pm
Si te ofrecen un peso por tu departamento, ¿lo vendés? ¿Y si te ofrecen tres millones de dólares? Entonces la oferta no es perfectamente inelástica.
Si bien es un stock, los oferentes pueden decidir si lo ponen a la venta o no; no necesariamente se ofrece todo el stock.
06.09.2010
2:18 pm
a un peso demando mi departamento; a tres millones de dólares no lo demando. La diferencia no es sólo semántica. Imaginate que cada mes hay mil transacciones de compraventa. E imaginate que de repente vienen mil inmigrantes que quieren comprar. Con tu criterio de flujos, “se duplicó la demanda”, con lo cual debería haber un gran aumento en los precios. Sin embargo, los precios casi no se van a mover. Mil no es nada al lado del millón de propiedades que hay. Por eso el análisis tiene que ser de stock.
06.09.2010
2:48 pm
> La demanda tiene la inclinación típica (a más precio, menos compro)
Lucas, este articulo es un buen intento pero esta frase indica que no estudiaste el funcionamiento real de los mercados inmobiliarios ni en Argentina ni en otros paises. Real Estate es uno de los pocos mercados donde la demanda funciona exactamente al contrario a lo que decis. Nadie compra cuando los precios estan bajando, pero todos quieren comprar despues de un periodo de incremento de precios por creer que es una buena inversion.
Entender el funcionamiento de la demanda es clave si es que queres saber cuando hay una burbuja y cuando no.
06.09.2010
3:27 pm
Me extraña la conclusión final (probablemente seamos mas ricos)
Si bien comparto que esta época es comparable a la convertibilidad, es justamente porque sabemos cómo terminó la convertibilidad que no me parece que seamos mas ricos.
Tenemos un tipo de cambio relativamente fijo con una inflación del 100% en 4 años;
si el dolar recupera ese nivel (100%), que es lo que pasó al fin de la convertibilidad cuando el dolar pasó de 1 a 3, entonces nos daremos cuenta que no somos tan ricos en U$S;
con un dolar a $6 (no te digo nada a $8) el PBI volverá a las cifras normales del país.
La pregunta es cuándo el dolar estará a $6 (o a $8). Yo creo que en 2012, pero podría ser en 2011.
Con este panorama, ¿qué hacer con los inmuebles?
Yo me muevo con dos premisas :
1 Los inmuebles son dólares en el largo plazo
2 un inmueble = a un inmueble
En base a la premisa 1, yo ahorro en inmuebles, no vendo inmuebles.
En base a la premisa 2, yo cambio un inmueble por otro, sea que el valor de canje sea cien mil o un millón.
¿Está claro esto último? Vendo mi depto en cien mil (o en un millón) para comprar una casa que vale cien mil o un millón.
Hay una alternativa que rompe esta premisa y es la especulación :
vendo un inmueble, me guardo los dólares, espero la devaluación y una semana después compro un inmueble mas barato (en dólares);
la especulación rompre la paridad inmueble=inmueble, pero es especulación.
tiene que ser una semana después, porque si no juega la premisa 1, y en el largo plazo los inmuebles recuperan su valor en dólares.
Si vendés tu depto y construís estás en la premisa inmueble=inmueble, porque vendés caro y comprás caro (en U$S)
Si vendés después de la devaluación es lo mismo, porque vendés barato y comprás barato (en U$S)
Entonces o vendés y especulás esperando a la devaluación o no vendas.
06.09.2010
5:21 pm
Creo que mi comentario anterior no se condice con el gráfico de los precios base 1997. No puedo asegurar si el problema está en la base 1997, pero no tengo dudas que a valores nominales con el tipo de cambio a un peso, los precios de los inmuebles SUBIERON del 90 a 2000; luego bajaron en 2002 como bien muestra el gráfico y desde allí la suba para mi es comparable a la del ciclo 90-2000, lo cual no se compadece con el gráfico.
06.09.2010
5:52 pm
En los medios frecuentemente se comenta que al trabajador promedio cada día le cuesta más comprar un departamento. De ser esto cierto es probable que en los últimos años haya habido un corrimiento, por necesidad, de la demanda a unidades de menos metros cuadrados. Dado que estas unidades son más caras (por metro) esto explicaría en parte el aumento registrado en este indicador.
06.09.2010
8:43 pm
A Angel (#8): hay otro camino: vendés hoy (si podés a estos valores, lo cual dudo), comprás bonos en dólares o pesos (ya estarías entrando tarde), vendés cuando los grandes jugadores liquiden ganancias y ponés la plata en Uruguay esperando que los precios relativos en la Argentina se corrijan (siempre lo hacen). Recién allí, volvé a comprar inmuebles acá. No antes. Pensá, sería feo comprar hoy a, digamos, usd 2.000 el m2 y enterarte que tres meses después el mismo inmueble vale a razón de usd 1.400, no?
06.09.2010
9:39 pm
ErGuis, es el camino especulativo que señalé.
07.09.2010
8:50 am
Muy confuso el post Lucas. No entiendo la conclusión ni lo que querés decir. convienen vender o no?
Solo rescato algo que vengo analizando desde hace rato, que es que la tasa de renta del mercado inmobiliario argentino hoy es menor a la tasa de riesgo país. Algo que rompe con las leyes de las finanzas.
La falta de alternativas de inversión, el desconocimiento y la comodidad, llevan a esto, pero hasta cuando?. Si se sigue construyendo como hasta ahora, en un tiempo las tasas reales de rentabilidad por alquiler, serán negativas.
07.09.2010
8:58 am
Bullspread. Estás exagerando un poco.
Solo te pido que mirés como evolucionó el precio de los bonos durante la crisis financiera, y cómo evolucionó el precio de los activos inmobiliarios. Quizás eso explique eso que para vos es una inconsistencia.
07.09.2010
1:12 pm
Puede ser, y seguro que es una inconsistencia, pero si Argentina hoy paga 11% en dólares, es por el riesgo de default que existe, y si hubiera default ¿quien te garantiza que tu inquilino no se quede si trabajo y te pueda seguir pagando el alquiler?. Y si no existe riesgo de default, ¿para que invertís en un propiedad que te deja 3 veces menos de renta que un bono?
En el mundo desarrollado la renta por alquiler nunca es menor a la renta que deja un bono del mismo país.
Igual es solo una opinión. La carga cultural de la “casa propia” es pesada en nuestra sociedad, y los sucesivos abusos de nuestros gobernantes, hacen que la gente no sepa en donde invertir. saludos
08.09.2010
6:03 pm
no se olviden del costo del producto. La tierra es cada vez mas escaza y el costo de construccion mano de obra y materiales es cada vez mas alta en USD.
El margen del negocio es cada vez mas bajo, y por eso no bajan los precios no porque necesariamente lo sostienen la demanda (Consumidores finales + Inversores). Es cierto que en el corto o mediano plazo la parte de esta demanda con mayor probabilidad de ver cambios en su escenario es el de los inversores. El de los consumidores puede verse afectado fuertement por una devaluacion, por aumento de facilidad de acceso al credito, o -dificilmente cambie significativamente- un aumento de la capacidad de ahorro en USD. Hasta ahí llego.
08.09.2010
10:13 pm
Mi opinion sobre los deptos esta en el tamano del mercado: estamos hablando de un mercado de APENAS 6000 unidades por mes! Es MUY PERO MUY PEQUENO.
A mi me da la impresion que al ser un mercado tan pequeno, la mayor parte de las transacciones deben ser entre gente que tiene MUCHISIMO DINERO (que en este pais hay y muchos).
Mi definicion de gente con MUCHISIMO DINERO es que es tienen suficiente plata para sobrevivir a 100 anos de no tener ingresos. O sea tienen varios millones de dolares en sus cuentas personales.
A que voy con esto? Con que el mercado de inmuebles en capital debe ser parecido al mercado del arte: un mercado muy pequeno de gente asquerosamente rica que no suele ser afectada casi por nada debido a la enorme cantidad de plata que tienen.
Por eso no creo que sea una burbuja, creo que se esta transformando en un mercado de millonarios.
(fui un poco exagerado, pero es para intentar hacer entender mi punto)
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23.03.2012
10:03 pm
Creo que los análisis que hacen son, algunos, bastante inútiles, ya que el mercado inmobiliario está “inflado” y por ende estamos en presencia de una burbuja, que, creo yo, muy pronto va a estallar; en muy poco tiempo, una casa pasó de valer $75000 a ese mismo valor pero en dólares, ¿la causa?, la época de bonanza económica que se dio en el país fruto de los buenos precios de los commodities, principalmente la soja, ¿qué hacía un productor de soja al que le había ido muy bien con la cosecha?, no lo iba a poner en el banco, estaba muy cerca el recuerdo del corralito, ¿hacia dónde volcaron las ganancias obtenidas, entonces?, hacia los inmuebles, entonces rápidamente los valores en pesos de dolarizaron, y se vio que lo mismo había ventas. Pero actualmente el mercado está saturándose, está cayendola demanda, además de que los créditos son duros, la clase laburante no tiene acceso a la vivienda, por lo tanto al caer la demanda y mantenerse la oferta, los precios caen indefectiblemente.
01.04.2012
4:36 pm
De todo lo dicho (y mal)arriba el unico que tiene sentido es el comentario del ultimo (Diegocor); pensar que Argentina evitara la burbuja es egocentrismo y no sentido comun.
Una politica que como siempre salva al especulador y achica aun mas a la clase media.