Calamaro, un Premio Nobel y el mercado inmobiliario

 

Andrés Calamaro fue el primero que cantó la burbuja inmobiliaria en la Argentina, en un tema emblemático de la década post-convertibilidad. Todo propietario se pregunta ahora por qué no vendió en ese momento. Los muchachos del blog Nominal Rat Race tienen buenos gráficos sobre el estado burbujeante de los actuales precios de la propiedad en la Argentina. Les robo uno de ellos, con los precios en dólares del m2 en Barrio Norte corregidos por inflación norteamericana:

Ocurre, sin embargo, algo curioso. Los precios no bajan, pero de un año a otro se redujo casi un 40% la cantidad de escrituras. ¿Qué puede haber pasado para que haya menos transacciones a precios más o menos similares? Sabemos que el contexto ha sido de depresión económica, de empeoramiento de expectativas y reducción de la riqueza financiera. Si eso llevó a una caída en la demanda, ¿por qué los precios no bajaron?

Robert Lucas, Premio Nobel de Economía y representante o al menos precursor de la Edad Oscura de la Macroeconomía, puede ayudarnos a entender lo que pasa hoy en el mercado inmobiliario argentino. Su Modelo De Las Islas, un metáfora del comportamiento macroeconómico, tuvo mucho prestigio en su momento. El modelo, cuya explicación relegamos a una nota a pie(*), parte del supuesto de que los empresarios no pueden distinguir si una caída de la demanda por su producto se debe a un problema específico del mercado en el que actúan o si es el resultado de una reducción de la demanda general de la economía.

Adaptado, creo que nos sirve para explicar por qué vemos lo que vemos hoy en el mercado inmobiliario nacional. Puede haber en ese mercado un problema de información similar al que describe Robert Lucas. Pongo en venta mi casa, y pasan varios meses sin venderla. ¿Se debe eso a una caída general de la demanda, o es que todavía “no le encontré el novio” a mi propiedad? Difícil saber. Como existe la posibilidad de que sea el Problema Del Novio, no bajo el precio inmediatamente. Y ese razonamiento que hago yo, lo hacemos todos. Todos esperamos el novio para nuestra propiedad, pero el problema es que no hay suficientes candidatos (queja habitual, y también ilusoria, de las solteras). Por lo tanto, una caída general de la demanda tarda en reflejarse en bajas de precios. Lo mismo ocurre en el boom: hay subas de precios pero también hay una mayor rapidez en las transacciones: cada uno cree que ha encontrado rápidamente un novio, pero el tema es que it’s raining men.

¿Alguna conclusión? No mucho. Primero: los datos del volumen de transacciones están diciendo que los precios están más altos que en su punto de equilibrio. Si lográs colocar tu casa, aunque sea a un precio un poco más bajo que el “de mercado”, quizás quiere decir que sacaste por ella más que el “precio de equilibrio”.

Segundo, y sólo como ejercicio intelectual: ¿no sería más flexible el mercado si los precios se denominaran en una unidad monetaria específica, utilizada únicamente para las transacciones inmobiliarias? Esa unidad fluctuaría respecto al dólar según el estado del ciclo y las expectativas en el mercado inmobiliario, es decir, se encargaría de que el precio general de las casas reflejara las condiciones de oferta y demanda en el mercado inmobiliario. En ese caso, especulo, un tiempo de espera más largo para tu venta querría decir que estás caro respecto al mercado. El mercado como un todo tendría menos fluctuaciones en los tiempos de espera y más en los precios de venta. Creo.


(*) El Modelo de las Islas supone que cada empresario recibe cierta información de la demanda –reflejada en los precios que los compradores están dispuestos a pagar– pero no puede distinguir si se trata de un aumento de la demanda por su producto o de un incremento de la demanda general de la economía. Si fuera lo primero, sería lógico producir más. Si fuera lo segundo, no tanto, ya que –partiendo de condiciones cercanas al pleno empleo– rápidamente el incremento de demanda general se reflejará también en mayores costos de producción. En países acostumbrados a políticas fiscales y monetarias expansivas, esas mismas políticas tendrán poco efecto porque los empresarios saben que las variaciones en la demanda por su producto suelen reflejar cambios en la demanda general que se reflejarán más temprano que tarde en aumentos de costos. No vale la pena producir más. En países más estables, los gobiernos pueden tener un cierto margen para dar “sorpresas de demanda” que generan aumentos en la producción antes de reflejarse en mayores costos. El corolario es que cuanto más activista es la política económica, menor es su poder. Una especie de Pedro y el Lobo Economics.

  • Damian Lopez

    Me parece un poco “tirada de los pelos” la asociación entre el modelo de las islas y la situación del mercado inmobiliario. Me parece que no tiene tanto que ver con la percepción de cómo está el mercado que tengan hoy los “oferentes” de inmuebles, sino más bien con:
    a) Lo que creen que va a pasar en el futuro (si tienen razón o no en esperar no lo vamos a saber por algunos meses)
    b) Su situación financiera actual.

    Suena bastante razonable que en lo peor de la crisis no decidas salir a reventar tus activos, porque seguramente en algún momento van a aumentar. Si necesitás la plata, entonces no tenés mucha opción, pero si estás más suelto de deudas por ahí te conviene esperar un poco. Supongo que todo el mundo decidió esperar y por eso no bajaron los precios (aunque, vale decirlo, tampoco subieron). En todo caso, habrá servido para suavizar un poco el ciclo de los precios inmobiliarios.

  • Jtonig

    Muy acertado tu comentario, Damián. Detrás de toda esta especulación académica venimos nosotros, las personas reales, que sabemos como nadie dónde aprieta el zapato. Además si, como bien decís, no necesitás la plata ¿que alternativas mejores de inversión de los excedentes existen que los inmuebles? Claro, en tanto no prospere el proyecto que nos privaría de la plena propiedad de nuestros inmuebles, a partir de la modificación de la ley de alquileres. ¡Ahí si vamos a ver una caída del mercado inmobiliario!

  • Alejo

    Lucas, otro problema es que en este caso el precio general no se ve. Si hubiera algun indice tipo Case-Shiller en el que los precios se ajustan por calidad tendriamos una mejor idea. Por otro lado, si bien la idea de la falla de coordinacion puede ser cierta, tambien podria estar del lado de la demanda: los propietarios realmente conocen el precio, pero muchos demandantes miran propiedades pensando que ese precio que ven va a bajar, y esperan para comprar. Aunque dada la situacion economica, no hay dudas de que hay una baja en la demanda. Pero cuando ajustas por calidad, tambien ves una baja en los precios, el tema es hasta donde van a bajar. Los costos ponen un piso, y eso lo sabemos mejor.

  • Flavio Pigazzi

    Temo faltar el respeto pero seré sincero en mi expresión: cuanta pavada vestida elegantemente !!!!!

    Es evidente que hay una baja en los compradores de viviendas, así como en los inquilinos. En el primer caso no se refleja en los precios, en el segundo si.

    Es que si vemos la experiencia del 2001-2002, los precios en plena recesión y parate de ventas solo bajaron luego de la devaluación.

    El que vende un inmueble en gran medida no tiene urgencia, y quiere defender un valor en referencia con lo que el resto del mercado ofrece.

    Se pueden inventar mil fórmulas, de hecho han pasado diversas monedas locales, modelos y devaluaciones económicas, pero las viviendas se siguen cotizando en dólares y así será a futuro.

    El caso del alquiler baja, porque es una renta, no sirve esperar un comprador un año manteniendo el precio, una vivienda vacia es una pérdida.

  • Pingback: Calamaro, un premio Nobel y el mercado inmobiliario, por Lucas Llach | O24 - Noticias Online()

  • Ana C.

    Ojo que si la soltera tiene más de 30 años la falta de candidatos “calificados” es cierta.

  • am

    Es confiable esa serie? El blog que citas remite a otro blog, cuyo autor contesta cuando le preguntan cual es la fuente: “me costo mucho conseguir las series…tendrias que llamar a la UADE” (?!)

    ¿Es creible que ahora el m2 este un 50% más caro que en el pico de la plata dulce o un 100% más caro que en la convertibilidad? Aquellos eran tiempos de euforia, estos distan de serlo.

  • Alejandro

    Es interesante, ademas creo que hay otro factor, el mercado inmobiliario en la argentina se basa en gran porcentaje en inversores, que “ponen la plata en ladrillos”, y esos inversores no necesitan malvender sus ahorros en una epoca de crisis, si las propiedades bajan esperarán, alquilarán un tiempo barato, total la renta es importante, pero lo mas importante para ellos es no perder el capital.

    Y si otras inversiones no los seducen van a dejar la plata ahi, en una propiedad a un precion incomprable, por ahora….

  • Benja

    Sorry Rollo, pero Lucas de las Islas no aplica. Aregntina…, Argentina es otra cosa. CFK- gadas hace, y la propiedad se consolida como refugio patrimonial (espero que Sor Teresita Quitenlá no prospere). Los ladrillos acá están fuera de las generales de la Ley y además los K no van a escupir para arriba. En Argentina se invierte en tangibles, recorribles, no fungibles ni madoffables. El ajuste que viene será leve y no apto para novios pobres. Lamentablemente…. el pescado sin vender!! http://www.pisosextodepartamentoa.blogspot.com/

  • bullspreadblog

    Muy Bueno rollo. El quiera entender, que entienda y el que no… Lo lamento. saludos.

  • Benja

    Traaaampa Rollo, la serie corregida es esta…http://1.bp.blogspot.com/_PtFqjQgd_Zg/SocaixqQUsI/AAAAAAAAASU/GXopQpxFcaQ/s1600-h/Inm+real+CPI.bmp
    Esto es en dólares constantes y el que publicaste es en dólares corrientes

  • Audhumla

    Una propiedad en alquiler vacia es una perdida que si un inversor con buen colchon eligio hacer, tambien sabe que vacia la puede mantener. Rollo, seguis siendo Rollo o ahora sos simplemente Lucas?, ya publicaste una vez la situacion en otros lares. Mi experiencia personal es suiza, donde los alquileres están a la orden del dia y las compras son las menos en el mercado, pero la regulacion del mercado obliga a que la propiedad vacia se convierta en una papa caliente que desees alquilar.

  • Lucas Llach

    Me parece una regulación bastante tonta. No entiendo bajo qué condiciones convendría mantener una propiedad vacía.

  • Miguel F. DALY

    Mi actividad inmobiliaria dedicada a barrios privados, zona norte,clase media en su mayoría. ¿q veo?: En la DEMANDA, los inversores grandes se fueron retirando rápidamente a partir de 2007. Siguen los ahorristas o inversores chicos en baja prporción, y los consumidores finales, q compran un lote para construir su casa (única) o casa hecha, la mayoría dentro de las de menor precio.
    Hay buena oferta y los precios no bajan pq el inversor se siente seguro allí, confía en la “vuelta” del mercado, y no encuentra alternativas de inversión mejores.
    Sólo bajan los que necesitan vender,y son muy pocos. Y ¿cual es la madre del borrego?. A mi criterio: los inversores necesitan CONFIANZA.(verdad de perogrullo). Y ésta no existe. Y cae cada día, por razones obvias, (x las dudas,aclaro q me refiero al virus “K”, hasta hoy sin anti-cuerpos ni vacuna a la vista).
    Plata para invertir hay, y mucha. Si no miremos los 9 mil millones que fueron al colchón en solo 6 meses.

  • fernando

    me parece pertinente el aporte de rollo.

    Además, agregaría los artículos de JJ Cruces en la nación.

    Atribuye la carestía de la propiedad a un problema de menú en el mercado de activos financieros: como no tenés en qué ahorrar, ahorrás en ladrillos.

    http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1134322

  • Pithecanthropus

    Benja,

    Muy relevante el post #11.
    Sería interesante ver un gráfico de precio por metro cuadrado en dólares constantes contrastado con un gráfico de salarios en dólares constantes (median income), para ese mismo período.
    Tambien un grafico de unidades existentes en oferta, (existing homes) y unidades cuya construcción ha comenzado, pero no ha finalizado, o sea, en proceso de construcción (housing starts)
    Existe un gráfico con tasa de interés (average)para prestamos hipotecarios (average term)? Cuáles son los valores históricos?

  • fernando

    pite,

    el gráfico que pedís lo ví, pero no lo tengo para postear. La conclusión para los años que corren que se podía obtener era más o menos la misma: estamos en un momento de aparente “calentamiento” del mercado inmobiliario en GBA. Ahora, si esto es sostenible o no, no lo sé…

  • Benja

    Ese gráfico que decís.. lo busco y lo subo a mi blog…debo pedirle permiso justamente a JJ Cruces.

  • Pithecanthropus

    Fernando, Post # 17.

    Gracias. Tu conclusión es válida. Simplemente quería tener una idea grosera del porcentaje de sobrevaluación.
    Una salida tipo soft landing sería que los precios en dolares nominales se mantengan y que la tasa de devaluación que implementa el BCRA sea menor que la tasa de inflación en pesos. Entonces podría haber una baja de 15% en 2 o 3 años. Tengo la impresión que va a haber gente que terminará con los dedos quemados.

  • Gonzalo

    Me parece además que hay un problema de demanda segmentada. En los dptos de 2 ambientes, dado que la gente se sigue yendo a vivir sola y que la crisis obliga a algunos a “achicarse” hay todavía demanda sostenida. En los dptos màs grandes las bajas de precios son mayores, he escuchado hasta 25% menos. Creo que habrìa que desagregar la demanda por llamémosle, “tipo de producto”

  • Mariano

    Vi un comentario que opina que dejar un depto vacio, sin renta, no tendria sentido. Supongo que la misma opinión corre para toda la divisa que esta en el colchon o caja de seguridad. Ademas en el mundo acaba de ocurrir una gran emision de dinero. Los activos tendria que tender a subir de precio.

  • Ernesto

    Querido Lucas,
    A esta altura ya deberías haberte dado cuenta que los fenómenos económicos en Argentina no tienen explicación alguna en las teorías económicas que elaboran los economistas en los países serios. Por una sencilla razón: la desconfianza en la economía nos lleva a actuar de manera irracional e imprevisible. Con esto no quiero decir que los argentinos seamos irracionales, sino que cada uno actúa de acuerdo a su propio criterio y experiencia, sin tener en cuenta los factores macroeconómicos ni las explicaciones de economistas y políticos.
    En el caso del sector inmobiliario, la respuesta a la poca demanda y los altos precios hay que buscarla FUERA del sector inmobiliario. Hoy por hoy, los ‘ladrillos’ son un refugio de ahorros más fuerte que la compra del dólar, y solo equiparable a la fuga de capitales al exterior. Simplemente no existe la tal llamada ‘burbuja inmobiliaria’ por el simpre hecho que las opciones de credito inmobiliario en el país son casi nulas. Es más, creo que con un tipo de cambio mal manipulado, sumado a las increíblemente bajas tasas de interés para los depósitos en el exterior, hasta te diría que la compra de inmuebles es la ÚNICA opción de ahorro/inversión de bajo riesgo en el país. Por lo tanto, no esperes que los precios bajen, por que no se guían por la oferta/demanda del mercado sino por las alternativas de ahorro de la población. Saludos!!

  • Ernesto

    Ah, me olvidaba: algo positivo es que los escribanos y las inmobiliarias van a tener que empezar a dejar de robar con las comisiones por que se les acabó el curro…

  • ferdi_nand

    Ernesto: Si el ladrillo fuera el mejor refugio de valor todos los inversores estarían posicionados en ladrillos, y resulta obvio que no es así. No hace falta que le diga que si algún activo es refugio de valor lo más probable es que quien tome posiciones (como lo hicieron los estadounidenses comprando bonos del tesoro estadounidense cuando se desató la crisis subprime o los argentinos cada vez que hay un proceso electoral que aporta incertidumbre en materia de política económica) lo haga silenciosamente. Además el eslogan ‘refugio de valor’, para su conocimiento, fue promocionado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) para promover las ventas de propiedades y que ese eslogan, ya bastante gastado, es vox pópuli en el ambiente inmobiliario. Lo que no se advirtió en la misma CIA es que equivocaron la forma de hacer marketing pues le apuntaron a los potenciales demandantes en lugar de hacer foco sobre los oferentes para que salgan a vender sin limitaciones las propiedades que poseen en cartera. Finalmente le aclaro que en lo personal cuando yo detecto que algún activo es refugio de valor difícilmente lo manifieste: me inclino a comprar con total discreción y me fijo si hay alguna ganga que me resulte interesante. Mi caso no sería ni el de la primera ni el de la ultima persona que procede de esa forma. Le agrego algo que leí en el Portal Programa Inmobiliario. En el artículo ‘Cómo tasar con éxito un inmueble en el nuevo escenario del mercado’ generado por Reporte Inmobiliario (que siempre se caracterizó por promover la valorización de las propiedades), a la pregunta: ‘Los descuentos en estos casos puntuales ¿son importantes?’, le correspondió la respuesta siguiente: ‘Oscilan entre un 10%, un 15% y un 18%. Por otro lado, falta decir que el comprador también tendrá que analizar el costo de mantener su capital inactivo y también la rentabilidad que tiene en relación a lo que compra.’ Y en lo que hace a la tasación se destaca la frase: ‘A la hora de fijar precios hay que ponerse del lado del productor, es decir del desarrollador o del constructor. No les aconsejamos a ellos establecer un precio únicamente a partir de los costos de reposición, es decir, de los costos de la construcción (terreno, mano de obra, materiales, más porcentaje de beneficio). Partir de los costos para establecer valores puede llevar a errores porque después el mercado no lo valida. Tiene que tener un valor de venta posible.’ Le aclaro que aunque a Reporte Inmobiliario les doy la razón en este caso con ellos me une el espanto ya que fomentaron niveles de precios que hoy la gente no está dispuesta a pagar. Atentos saludos, ‘ferdinand’

  • fernando g.

    muy buenos comentarios, aunque algunos no se compartan. gracias

  • ErGuin

    Cuando suelo escribir sobre el mercado inmobiliario argentino en más de un foro generalmente utilizo los conceptos de “demanda potencial” y “demanda efectiva” para explicar rápidamente por qué existe una amplia franja de la población que queriendo comprar (pudiendo o no) no se decide a invertir en activos inmobiliarios en estos momentos en nuestro país. El motivo más evidente es la clara e inobjetable distorsión de precios relativos existente entre el valor promedio de los activos immobiliarios y la evolución del poder adquisitivo de la población particularmente desde el 2002 en adelante (lo que algunos llaman, irónicamente, “modelo nacional y productivo”). La actual raquítica inercia del mercado local sólo se podría cambiar si: a) cambiasen las expectativas, b) aumentara el poder adquisitivo de la demanda, o c) si la oferta se decidiera a bajar los precios aproximadamente un 30% (asumo que ya han bajado un 10% desde el pico pre-crisis del campo del 2008). Si no ocurriera ninguna de estas tres cosas, el mercado, inevitablemtne, seguirá siendo un páramo lamentable. Mercado que no ajusta por precio, lo hará por cantidad. Esto se ve claramente, ¿dónde es que no funcionan las leyes económicas?

    Atentamente,

    ErGuin

  • soydeaqui

    Estimado Lucas:
    Que el mercado inmobiliario está semiparalizado es bien sabido. Al desaparecer la demanda, viendo que hay obras en ejecución, se continúa incrementando la oferta pues hay constructores que en este momento están sumando metros cuadrados vendibles. Dado que muchos tienen espaldas anchas resisten la posibilidad de una corrección a la baja. No obstante no construyeron con el fin de convertirse en rentistas siendo su negocio la construcción, venta y reinversión de parte de las utilidades en nuevos emprendimientos. El tema entonces pasa porque uno, 3 o 6 meses pueden mantener su actitud a la espera de una reversión de la tendencia superadora de la crisis, pero el problema es que ocurriría si transcurre más tiempo del imaginado…
    Aquí hay varias posibilidades: 1. es dejar de construir, algo que ahora está ocurriendo y que se refleja en la menor superficie permisada; 2. esperar que toque su techo la cotización del dólar para luego empezar a construir, como hace más de un constructor hoy en día; 3. vender reduciendo utilidades para tener liquidez y así aprovechar la alternativa hipotética de trabajar a menores costos “en dólares”; 4. contar con financiamiento externo (es el caso de empresas extranjeras radicadas en Argentina); 5. buscar alternativas que permitan la minimización de costos comenzando a priorizar no solo la construcción desde el pozo, sino el reciclado con ampliaciones de modo de operar a menores costos en U$S/m2.
    Lo citado en 1., 2. y 3. es posible pues de no reactivarse el sector a corto plazo es probable que la variación % $/U$S se eleve por encima de la de los precios en dólares del trabajo, materiales y artefactos en conjunto lo que haría que el costo del metro cuadrado construido decaiga en esa moneda con lo que, los precios finales podrían acompañar dicha tendencia: esto es factible dado que existe una fuerte posibilidad de que se achique el agregado monetario M2 y que al mismo tiempo el Estado absorba dólares del mercado con el fin de honrar la deuda soberana, lo que no favorecería el crecimiento del PBI y de la empleabilidad. Además, simultáneamente, se mantendría el costo del dinero lo suficientemente elevado como para que este último compita fuertemente con la generación de bienes y servicios desalentando al consumo y la inversión, con lo cual más de una empresa constructora priorizaría sostener la liquidez hasta que se revierta esta situación. Así pesa el futuro del tipo de cambio pues una carrera entre precios y salarios podría precipitar una devaluación necesaria para alentar a las exportaciones (cada vez más declinantes) determinando una corrección (y nueva correlación) entre costos y precios, mientras que de no ocurrir, o de no optarse por esa vía, no se saldría con facilidad de la pronunciada quietud actual que atraviesa el mercado inmobiliario argentino. De hecho el número de desarrolladores hoy es menor y son más profesionales.
    A todo esto, las inmobiliarias también están redimensionando sus estructuras. Muchas advierten que de continuar la contracción de la actividad tienen que achicarse eliminando sucursales y reducir la plantilla de personal. Hace poco tiempo atrás, un operador me informo que si la caída de la actividad se prolonga, podría encontrarse el sector en que trabaja en una agonía de aquellas y me insinuó probables cierres de inmobiliarias. Por eso hay que asumir que lo sano es que se produzca un sinceramiento rápido, situación no tan factible por la resistencia que ofrecen quienes pagaron precios elevados por los lotes o adquirieron propiedades en los últimos 2 1/2 años. Claro que difícilmente puedan oponerse a los fundamentos del mercado los que, en definitiva, darían la última palabra, máxime que cuando la gran volatilidad existente cambia fuertemente la estructura de los precios relativos y que, entre otras cosas, hace que con frecuencia los costos producción de ciertos bienes no operen en sintonía con los precios de venta finales hasta que se reacomoden en forma armónica todos los eslabones que conforman su cadena de valor. Esto último lo aprecian muchas empresas que frenan sus proyectos de inversión a la espera de un nuevo ciclo de estabilidad macroeconómica que debería estar sustentado por “seguridad jurídica que garantice reglas de juego estables”.
    Le saludo muy respetuosamente, sdaqui (“soydeaqui”).

  • Audhumla

    Lucas, no se si es muy tonta una legislación que de alguna forma garantiza la presencia de propiedades en el mercado reduciendo de alguna forma problemas habitacionales, subiendole impuestos a departamentos vacios, obligandolos a salir al mercado a ser alquilados aumentando la oferta, sumando competencia, bajando precios… ah, la parte de regulando el mercado es la que suena tonta?

  • ANDRES

    los que defienden los valores de las propiedades se basan únicamente en la seguridad que dan los ladrillos, ahora, si no te va a alcanzar casi la vida para recuperar el dinero con la baja rentabilidad que ofrecen, que sentido tiene pagar lo que valen. Y con respecto al tema de seguridad, nada es para siempre, el día que haya inversiones medianamente seguras y con mayor rentabilidad, que pasará con los precios?

  • Jack Dalton

    Aca el problema es que no hay costo de oportunidad para que los dueños larguen sus propiedades. Les da 4% en pesos en alquiler y prefieren sacarla de la venta y alquilarla. La consideran poco riesgosa y se conforman con ese magro retorno en 2008/9. La guita de los inmuebles tendría que ir a los bancos y la bolsa, pero habría que generar esos incentivos. Pocos dueños tienen muchas y muchas viviendas (mucho más concentrado que en 2002). Hay que generar mecanismos para que las larguen y no sigan metiendo la plata ahí. Los unicos beneficiados son las inmobiliarias y los perjudicados son los inquilinos. Los invito a mi blog:
    financialissuesresearch.blogspot.com

  • Alejo

    Un inmueble es como cualquier otro activo. Su precio refleja el valor (apropiadamente descontado) de un flujo de fondos. O sea, la caida actual en la demanda solo afecta el precio en cuanto afecta esos flujos. Entonces aca hay tres factores: 1) caida en la demanda (o mayor oferta). Si es permanente, reduce los flujos de fondos y por ende el precio. Eso esta pasando, pero no hay una caida permanente tan fuerte (quizas sea fuerte la caida transitoria) ya que en promedio la demanda tiende a subir en las ciudades en el largo plazo, y la oferta esta acotada. 2) Los flujos se descuentan a una tasa. La tasa apropiada es una con riesgo de default similar al del inmueble, por ende tirando a la tasa libre de riesgo. Esta tasa bajo mucho, lo cual hace subir el precio. 3) Hay una prima de riesgo causada por la incertidumbre en los flujos. Pero la volatilidad en los alquileres es baja, con lo cual esa prima es menor. En conclusion, los precios tenderian a bajar, pero a menos que haya un shock permanente, no se deberia ver un gran cambio (los que hablan de volumen, que me expliquen por que el volumen importa). Una caida mayor se daria si subiera la tasa libre de riesgo. Ahora, los que creen tener el mercado tan claro y ven una “burbuja”, pongan su dinero donde ponen su boca… Ejemplo, pueden estar cortos en IRSA.

  • Pithecanthropus

    Todo el razonamiento anterior está basado en dos premisas, a saber:

    1) La tasa libre de descuento de los flujos de fondo (que ya está baja) + el premium por riesgo de default (que ya está bajo) + el premium por volatilidad en los flujos de fondo (que ya está bajo) todo eso sumado se está suponiendo que se seguirá manteniendo en el nivel actual. Mi pregunta es por cuanto tiempo??
    En algún momento las tasas de interés van a subir en USA y en el resto del mundo.
    2) Los flujos de fondos a los cuales se aplica esa tasa de descuento, también pueden reducirse, si la recesión inmobiliaria se prolonga.

    En definitiva, estamos evaluando probabiidades.

  • Alejo

    Volviendo a mi comentario 31, voy a ser mas tecnico. La idea es descontar los flujos a una tasa libre de riesgo bajo la medida neutral al riesgo. Esto implica no solo tener en cuenta la yield curve, sino la volatilidad en la tasa. En ese sentido que hoy la tasa sea baja no afecta el calculo (ya esta incluido en el modelo de la yield curve). Lo mismo ocurre con los flujos, cuya tasa de crecimiento deberia ser ajustada a la baja en la medida neutral al riesgo, para tener en cuenta el riesgo a cambios en la demanda o un posible default (pero ojo, default en este caso es por ejemplo una ley con techo a los alquileres). Ni idea cual es el precio de ese riesgo hoy, y sin datos de precios (las series son muy malas), incalculable. Al final del dia, es verdad que depende de las probabilidades (como bien dice el amigo #32) que uno vea en cada situacion, pero aquellos que dicen que el mercado se equivoca, deben fundamentar en que. Tambien, ante la incertidumbre respecto a esos flujos (ejemplo: la demanda cayo temporariamente o permanentemente) la espera tiene valor: el de una opcion.

  • Pithecanthropus

    Alejo, Comentario # 33.

    Gracias por tu explicación.
    Interpreto que tenés desarrollado un modelo quantitativo que te permite anticipar y explicar las tendencias del mercado inmobiliario en Argentina. Pienso que algo así es perfectamente factible. Puedo entender que te sientas cómodo con algo que ha funcionado bien, y en Argentina, nada menos!
    So, if it works, there is nothing to discuss.
    Es preferible, pienso, decidir sobre la base de una metodología, y tener una disciplina a la cual atenerse. Es mejor que actuar por codicia, o por pánico, o por reacciones emocionales, o por mentalidad de rebaño. (continua)

  • Pithecanthropus

    Alejo, Comentario # 33

    Continuacion.

    He leído sobre el mercado de opciones, futuros, y derivatives, que hay en el Chicago Mercantile Exchange, y también OTC. Seguramente, concés el tema, pero igual te mando el link
    http://www.cmegroup.com/trading/real-estate/
    Buena suerte!

  • Pingback: Precios de departamentos en Buenos Aires: ¿caros? « Blog de Darwin()

  • Alejo

    Pithe #35, super apropiado el link. Es una pena que no tengamos un indice como el Case-Shiller aca, por que ayudaria mucho al analisis. Sobre los futuros y opciones del indice mucho no sabia, gracias! Asi que lo voy a mirar, pero parece interesante para la cobertura de los riesgo que mencionamos (o para que los que creen en la burbuja se la jueguen, por que no?). Algun dia tendremos algo similar aca?

  • Martin

    Como small developer tengo una idea bastante clara de por que los precios no bajan: dados los precios actuales de terrenos, mano de obra y materiales, los precios de mercado estan demasiado cerca de los costos de construccion, resultando en una ganancia por demas exigua para el tipo de actividad considerando los riesgos y plazos del caso (hoy la utilidad ronda el 15% para una inversion de 2 años, es decir el 7.5% anual). Si a esto le sumas que debido a la inflacion, el impuesto a las ganancias derivado de la venta tiene una importante componente de impuesto a una ganancia ficticia (debido a que el costo de reposicion aumento notablemente desde el inicio de la inversion), la el bajar el precio puede ser convalidar un quebranto. De este modo los que pueden aguantar sin bajar el precio lo hacen, ya sea alquilando o dejando la propiedad vacia. Algunos directamente retiran las propiedades del mercado a espera de tiempos mejores, con lo cual la oferta baja junto con la demanda, en tal caso se explicaria que el precio de equilibrio pueda mantenerse al mismo tiempo que se da una disminucion en las operaciones.

  • Pithecanthropus

    Alejo # 37.
    Me alegro que te haya gustado el link.
    En Argentina hay mucho para hacer. Si te interesa el tema, te puedo ayudar a recopilar información y a que te orientes más rápido. Buena suerte,

  • Pirulo

    Me alegro que todos sean emprendedores inmobiliarios, necesito conseguir una tapera para mi, mi mujer y mis 4 hijos (2 varones y 2 mujeres) donde sea. Tenemos 20 años de laburo y sacamos $5000 mensuales. Espero que me lluevan las ofertas.

  • Pingback: Coyuntura Actual del Mercado Inmobiliario Argentino – Abril 2011 « Inmobiliarias Mar del Plata()

  • María Verónica Chiasselotti

    Me encanto la nota. Los invito a visitar mi sitio web: http://www.dagostinoferrari.com.ar/