Negros que juntan las ganas de ser blancos
Antes de que me insulten: me refiero a regularizar una situación ante la ley, claro. La frase es de Cortázar.
Me acercan una muy buena explicación de la relación entre dar títulos de propiedad en villas y el aumento de los alquileres. Nuestra mente estrecha había hecho la sencilla asociación de que con título la propiedad vale más, y por lo tanto tiene que costar más el alquiler. La aclaración que nos acercan es la siguiente. Una cosa es tener el título, otra cosa es tener la promesa del título. Con la promesa del título, alquilar tiene un riesgo enorme: el inquilino se puede quedar ahí, y andá demostrar que vos sos el “propietario”. En comparación con una situación sin título, aumenta el costo de que el inquilino no se quiera ir –porque la propiedad vale más– y además –como es mayor el incentivo– aumenta la probabilidad de que se quiera quedar ahí. Tenemos entonces tres situaciones posibles, y no dos:
(1) Sin título ni promesa de título, la propiedad no vale mucho (porque en cualquier momento te la pueden expropiar) y en principio el alquiler no es demasiado alto, pero hay un cierto riesgo legal de alquilar justamente porque no tenés la propiedad. Hay maneras de asegurar que el inquilino se vaya cuando debe irse, pero cuestan dinero.
(2) Con título hecho y derecho, la propiedad vale mucho (nadie te la puede expropiar) y por lo tanto su renta debería ser más alta. Sin embargo, el riesgo de alquilar es menor porque en última instancia tenés el instrumento legar para desalojar al inquilino, lo que en parte contrapesa el mayor valor.
(3) Sin título pero con promesa de título, el alquiler es más caro que en (1) y (2). La propiedad vale más porque nadie te la puede expropiar, como en (2) o casi. Pero además está lo que mencionamos en el párrafo inicial: el riesgo de que el inquilino decida declararse propietario es mayor (incluso mayor que en (1), porque tiene mayores incentivos) y la pérdida asociada a que el inquilino se instale también es mayor, porque la propiedad vale más.
Entregando los títulos más rápido se beneficiarían propietarios e inquilinos.
Posts relacionados:
Hacer bolsa la pobreza
¿Por qué Néstor va a la clínica y el pueblo no?- Revoluciones que me gustan
La sintonía fina y sus avivados
Escribí tu comentario
Lucas Llach
Rosarino, soñó con ser futbolista profesional pero padeció el destino de ser economista. Sus intereses giran en torno a la economía, la historia económica y las políticas públicas. Sobre esos temas enseña en la Universidad Torcuato Di Tella
21.12.2010
6:45 pm
Lucas, interesante razonamiento. Pensando tu argumento en otro contexto uno debiera de encontrar que en países como el nuestro los “riesgos” (país, de expropiación, etc.) debieran de aumentar ante elecciones presidenciales por la probabilidad que el futuro gobierno decida desconocer arreglos del actual (deuda, privatizaciones, etc.). En países con mayor seguridad jurídica, esto no debiera pasar.
Saludos,
martín
http://economiaposible.wordpress.com/
21.12.2010
7:03 pm
Un poo largo pero el tema me recordo a este artículo que te envio y salio en el clarin hace aprox en el año 2004, y ya que sos profe de la di tella me gustaria ver si lo puedo conseguir entero (al estudio)
muy bueno el blog
El valor oculto de la propiedad
Clarín, domingo 11 de abril de 2004. Suplemento de Economía.
Un “experimento natural” permitió medir la riqueza que generan los títulos de propiedad. La historia se remonta a un conflicto social de Quilmes, en 1981.
Las familias que tienen un título de propiedad generan mayor riqueza que aquellas que no lo poseen. La tenencia del título divide las aguas en indicadores como nutrición, escolaridad, embarazos adolescentes y hasta creencias.
Estas son las conclusiones preliminares de una investigación en 600 familias, encarada por un equipo de economistas, arquitectos y médicos de la Universidad Di Tella, y que Clarín adelanta en exclusiva.
El impacto económico de la titulación de terrenos o casas es un fenómeno extremadamente difícil de medir. De entrada, aparece una barrera estadística casi insalvable: la distribución de la gente que es propietaria legal o no de su casa tiene que ver directamente con su riqueza. No es azarosa, un requisito clave para testear las hipótesis, y por lo tanto lleva a conclusiones sesgadas y obvias: quienes tienen el título de propiedad viven mejor que quienes no lo tienen. Chocolate (de Pascua) por la noticia; parece un título de la revista humorística Barcelona.
Sin embargo, los investigadores de la Di Tella detectaron lo que en las Ciencias Sociales se llama un experimento natural, muy raro de encontrar, y que permite medir el impacto de la propiedad legal en forma limpia.
La historia se remonta 1981. Ese año, unas 2.000 familias ocuparon un terreno de más de dos kilómetros cuadrados, deshabitado, en la localidad de San Francisco Solano, en el partido de Quilmes. Los ocupantes pensaban que se trataba de tierras fiscales, pero el terreno en realidad pertenecía a 13 propietarios privados. En plena dictadura, se mandó a reprimir y a desalojar a las familias. Hubo un sitio militar y una resistencia social de características épicas, que luego dio lugar a libros y a dos documentales.
Con la vuelta de la democracia se aprobó una Ley de Expropiación, por la cual el Estado le compraba los terrenos a los propietarios y se los vendía a las familias ocupantes en condiciones ventajosas.
Algunos dueños de los grandes terrenos aceptaron la propuesta, pero otros no, por lo cual hay juicios que siguen hasta el día de hoy, en distintas instancias. Como resultado, en forma completamente azarosa, el 60% de la población pudo acceder a su título de propiedad, y el restante 40% aún no. Tener o no tener el título fue una cuestión aleatoria, que nada tiene que ver con la riqueza previa de las familias.
Ernesto Schargrodsky, economista de la Di Tella, es un experto en esto de encontrar experimentos naturales. Ya había hecho trabajos no tradicionales con economía del crimen, a partir de la vigilancia policial en las calles donde había instituciones de la comunidad judía, luego de los atentados a la Embajada de Israel y a la AMIA. Cuando vio el caso de San Franciso Solano, coordinó un equipo que descubrió lo siguiente:
• Construcción: Un grupo de arquitectos midió la calidad de las viviendas en base distintos indicadores. Las que tenían título registraron un puntaje 25% mayor que las que no lo poseían.
• Tamaño familiar: En las propiedades legales, el nucleo familiar tiene 1,1 persona menos que en el resto de las casas. Una familia más pequeña se asocia con mayor riqueza.
• Escolaridad secundaria: 90% en la zona titulada, contra el 75% en la no titulada.
• Repitencia escolar: Tres de cada diez chicos repitieron al menos un grado en la zona titulada, contra un 37% en la no titulada.
• Embarazos adolescentes: Un 7,9% de las chicas entre 14 y 17 años quedó embarazada en la zona titulada, contra un 20,8% en el área sin títulos.
“No encontramos diferencias significativas en variables como altura para la edad, escolaridad primaria o morbilidad”, explica Schargrodsky.
El trabajo de campo fue dirigido por Daniel Galizzi, de la ONG de Quilmes Gestión Urbana y los encuestadores fueron acompañados por miembros de la federación de Tierra y Vivienda del CTA.
La información recabada es tan rica que está siendo usada como base para al menos cuatro papers, aún en versiones preliminares, de Schargrodky, Sebastián Galiani, de San Andrés; James Robinson, de Berkeley y Rafael Di Tella, de Harvard. Uno de los trabajos indagará si tener un título de propiedad o no incide en las creencias de la gente.
De Soto y el círculo de riqueza
El economista peruano Hernando De Soto es el principal impulsor internacional de la hipótesis de que los títulos de propiedad mejoran la calidad de vida de la población. Las ideas de De Soto están muy extendidas en varios países de América latina. El gobierno peruano, por caso, otorgó 1,3 millones de títulos de propiedad en los 90. En menor escala, Ecuador y Paraguay promovieron programas similares. Y en su plataforma de gobierno, Lula destacaba la necesidad de otorgar millones de títulos a la población de la favelas de las principales ciudades de Brasil.
“De la Argentina me llamaron dos gobernadores, interesados en estas ideas”, le dijo De Soto a Clarín. Pero sus teorías se aplican mejor en otros países latinoamericanos, que tienen grandes poblaciones sin tierra; o en lugares como Rusia o Europa del Este, con regímenes de propiedad nuevos e imperfectos.
La investigación de la Di Tella corrobora la hipótesis de De Soto sólo en forma parcial. Si bien es cierto que la titulación tiene un impacto económico positivo, y eso la convierte en una política con altos beneficios, el principal canal de generación de riqueza que argumenta el economista peruano, que es el del crédito, en la experiencia de Quilmes no se verificó.
Para De Soto, gracias a los títulos de propiedad la gente tiene garantías para acceder al crédito, y allí comienza el círculo de riqueza. Pero acá la restricción crediticia es tan grande que el acceso a préstamos de la gente de la zona de San Franciso Solano tiene el mismo nivel para los propietarios y para quienes no tienen título: cero.
Agrega un cuadro que no se pega que con titulo
mas escolaridad secundaria
menos repitencia escolar
familias mas chicas
menos embarazos adolecentes
ymejores casas
21.12.2010
7:43 pm
tenes un barrio en donde gran parte de los hogares son inquilinos y otros ( muchos menos) son los propietarios que ganan con el negocio de renta informal. Ahora bien, la posibilidad de que esas viviendas se regularicen y se asignen titulos de propiedad seria el peor escenario para quienes manejan el negocio informal.
21.12.2010
8:26 pm
dalmacio! siglo XXI, podés poner el link: http://edant.clarin.com/suplementos/economico/2004/04/11/n-00201.htm
Igual muy bueno el artículo freakonómico. Por más bien social, creo que dar los títulos con tanta facilidad tendría más costo político que 10 muertes más por desalojo.
21.12.2010
8:58 pm
El titulo me hace acordar a la frase de Etoo “Corro como negro para ganar como blanco”.
21.12.2010
11:02 pm
No leí los otros comments,así que espero no ser redundante.
Estos alquileres los manejan mafias. A falta de ley y formalidad, aparece la mafia.
Ningún inquilino se podría quedar y declararse propietario. Podría llegar a durar lo que un pancho. Lo desalojarían mucho más rápido que la gendarmería.
Descreo de la posibilidad de estas persona que okupan terrenos de poder quedarse con el posible terreno y vivienda que se les prometió. Las mafias van a “comprar” todas esas viviendas.
22.12.2010
8:31 am
estoy totalmente de acuerdo con que se le entreguen los titulos de propiedad. El tema es como hacerlo, y así como lo quieren hacer, es logico que haya tomas, okupas, etc.
Parece que la prioridad es el redito politico en un año previo a las elecciones y no la verdadera solucion del problema.
Ante la expectativa de que a mansalva se van a dar titulos de propiedad, si yo no tuviese terreno tambien estaria buscando ocupar uno! (El anuncio x si solo empeora la situacion y demuestra no entender nada del tema…)
Creo que dar los titulos deberia implicar un reordenamiento: i) se le van a dar a aquellos barrios consolidados en el tiempo y previamente censados. ii) no se les van a entregar titulos a los nuevos asentamientos.
No se le puede dar el titulo a cualquiera que viva en una casilla en la villa. Hay que hacer censos previos (hay varios hechos en las villas de capital) y ser concientes de que con el anuncio previo lo unico que logras es complicar el problema: Gente que hace años vive en una corre el riesgo de ser desalojada por otros mas violentos ante la posibilidad de que se den titulos. Esto se puede evitar con los censos previos (sin hacer anuncios de ningun tipo)
22.12.2010
9:05 am
Si no lo hacen, por algo será…
22.12.2010
10:05 am
Por lo que se postea, se pueden dar varias alternativas. La calidad de los post contrasta con las medidas de apuro que suenan más que ridículas que ensayan los gobiernos. En San Luis no hay villas. ¿Cómo hacen?
22.12.2010
2:25 pm
Puede ser, pero me cuesta comprar. En el margen si, pero a grandes rasgos me cuesta comprar el argumento.
El/la muchacho/a que no tiene titulo y te alquila, si no te vas cuando no le pagas, te trae a toda la monada y te saca a patadas.
Hace que los de gendarmeria parezcan la madre teresa.